Regulamentado o regime de moratória de rendas de contratos habitacionais

 

Modo de demonstração da quebra de rendimentos dos arrendatários e senhorios habitacionais

A Portaria nº 91/2020, de 14 de abril, publicada em Diário da República nº 73/2020, Série I, vem definir de que modo é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos dos arrendatários e senhorios habitacionais (artigo 3º, nº 2, da Lei nº 4-C/2020, de 6 de abril), em contexto do regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas.

Quais os benefícios e apoios previstos para os arrendatários habitacionais

A portaria agora publicada, vem regulamentar a forma de comprovação dos requisitos para concessão dos apoios previstos na Lei n.º- 4-C/2020 de 6/4 .

Com efeito, de acordo com o previsto no atigo 4.º dessa lei aos inquilinos habitacionais é concedida a faculdade de efectuarem o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência, no prazo de 12 meses contados do termo desse período em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

A par deste beneficio, o artigo 5.º da Lei prevê igualmente a possibilidade de os inquilinos ali previstos solicitarem ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).

A que situações se aplica?

A Portaria agora publicada, tem por objeto os contratos de arrendamento para fim habitacional, em que  em resultado da atual situação excecional provocada pela doença COVID-19, se verifique uma quebra de rendimentos por parte do arrendatário ou fiador  superior a 20 % dos rendimentos, definidos pela forma seguinte:

  • Arrendatário de habitação, que constitua a sua residência permanente, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %;
  • Estudante com contrato de arrendamento para habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar, para frequência de estabelecimento de ensino, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %;
  • Fiador de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do agregado familiar do fiador destinada ao pagamento da renda mensal da habitação do estudante seja superior a 35 %; ou
  • Senhorio de arrendatários habitacionais, quando a quebra no rendimento mensal dos membros do seu agregado familiar decorra do não pagamento de rendas pelos seus arrendatários ao abrigo do regime excecional da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, e o rendimento disponível restante desse agregado desça abaixo do valor do indexante dos apoios sociais (IAS).

Como pode ser comprovada a quebra do rendimento do arrendatário?

De acordo com o regime previsto na Portaria, a quebra de rendimentos do beneficiário da medida, deve ser demonstrada e comprovada por uma das seguintes formas:

  • No caso de arrendatário de habitação, estudante ou fiador, pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a causa determinante da alteração de rendimentos com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior ou no período homólogo do ano anterior;
  • No caso dos senhorios, pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do respetivo agregado familiar no mês em que se verifica o não pagamento das rendas devidas pelos seus arrendatários com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior ou no período homólogo do ano anterior.

No caso de membros do agregado habitacional em que a maior parte dos seus rendimentos derive de trabalho empresarial ou profissional da categoria B do CIRS, quando a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos não seja representativa, estes podem optar por efetuar a demonstração da diminuição dos rendimentos com referência aos rendimentos do período homólogo do ano anterior, mantendo-se a referência ou mês anterior para os restantes membros do agregado.

São considerados relevantes para efeito da demonstração da quebra de rendimentos:

  • No caso de rendimentos de trabalho dependente, o respetivo valor mensal bruto;
  • No caso dos rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS, o valor antes de IVA;
  • No caso de rendimento de pensões, o respetivo valor mensal bruto;
  • No caso de rendimentos prediais, o valor das rendas recebidas;
  • O valor mensal de prestações sociais recebidas de forma regular;
  • O valor mensal de apoios à habitação recebidos de forma regular;
  • Os valores de outros rendimentos recebidos de forma regular ou periódica.

Os rendimentos de trabalho dependente são comprovados pelos correspondentes recibos de vencimento ou por declaração da entidade patronal; os rendimentos empresariais ou profissionais, pelos correspondentes recibos, ou, nos casos em que não seja obrigatória a sua emissão, pelas faturas emitidas nos termos legais; os restantes serão comprovados por documentos emitidos pelas entidades pagadoras ou por outros documentos que evidenciem o respetivo recebimento, nomeadamente obtidos dos portais da Autoridade Tributária e Aduaneira e da Segurança Social ou ainda pela declaração sob compromisso de honra do beneficiário, quando não seja possível a obtenção daquela declaração, atenta a natureza da prestação ou do contabilista certificado no caso de trabalhadores independentes no regime de contabilidade organizada.

Finalmente, o não pagamento de rendas pelo senhorio de arrendatários habitacionais, será demonstrado através da correspondente comunicação do arrendatário, por parte do senhorio.

Os comprovativos dos rendimentos objeto das declarações deverão ser entregues no prazo máximo de 30 dias após a data de comunicação ao senhorio ou do requerimento apresentado ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), consoante for o caso, salvo se a obtenção do comprovativo ainda depender, à data, de emissão por entidade competente para o efeito, caso em que esse facto deve ser comunicado ao senhorio ou ao IHRU, I. P., consoante for o caso, com indicação da data prevista para a respetiva obtenção.

As comunicações entre os arrendatários e os senhorios e, se for o caso, para o IHRU, I. P., deverão ser, preferencialmente, realizadas por correio eletrónico.

O que sucede se forem prestadas declarações falsas ?

As pessoas que, para efeito de demonstração da quebra de rendimentos, entregarem ou subscreverem documentos que constituam ou contenham falsas declarações, são responsáveis pelos danos que venham a ocorrer, bem como pelos custos incorridos com a aplicação das referidas medidas excecionais, sem prejuízo de outro tipo de responsabilidade gerada pela conduta, nomeadamente criminal.

E quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais?

No caso de arrendatários de contratos para fins não habitacionais, a lei não prever a exigência de demonstração ou comprovação de quebra de receitas para justificar a aplicação do regime chamado de Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais”.

Com efeito, o artigo 8.º deste diploma prevê que o “(…) arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.”

Seguramente por lapso, a lei omite um dever de informação por parte do inquilino de arrendamento não habitacional, relativamente à comunicação ao senhorio da impossibilidade de pagamento da renda, tal como vai previsto para os inquilinos de arrendamento habitacional no artigo 6.º da Lei. Trata-se de omissão que poderia ser simplesmente suprida por remissão, mas a que o legislador se mostrou alheio.

Importa ademais sublinhar que este benefício não e genericamente aplicável a todos e quaisquer arrendamentos para fins não habitacionais, mas apenas aos que se subsumam aos casos previstos no artigo 7.º da Lei, a saber:

  1. a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
  2. b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

Serve isto para dizer que nos demais casos, nenhuma moratória ou diferimento existe, sendo exigível o pagamento da renda nos termos previstos pela lei e pelo respectivo contrato.

Aplicação do regime de diferimento do pagamento da renda a outros tipos contratuais

De acordo com o disposto pelo artigo 10.º da Lei sob a epigrafe errónea “Cessação do contrato ou outras penalidades”, o disposto no CAPÍTULO III da Lei, – Arrendamento não habitacional – aplicar-se-á com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.

Por força deste normativo devem ter-se com abrangidas pelo regime do diferimento de rendas as prestações periódicas previstas em outras formas contratuais tidas como atípicas, e comummente adotadas no mercado nomeadamente os contratos de utilização de loja em centros comerciais, ou de locação de espaços integrados para finalidades especificadas.

Consequências da cessação do contrato de arrendamento

Importa também sublinhar que caso o contrato de arrendamento venha a cessar por iniciativa do arrendatário, as rendas que não foram pagas ao abrigo das disposições da Lei, passarão a ser então imediatamente exigíveis pelo senhorio.

Ao ser incluído em capítulo e autónomo – “CAPÍTULO VI – Disposições finais e transitórias” – este regime deverá considerar-se aplicável a qualquer uma das modalidades de contratos previstos na lei independentemente de o seu fim ser de natureza habitacional ou não habitacional.

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