Parlamento aprova moratória para o pagamento das rendas
A Lei nº 4-C/2020, de 6 de abril, publicada em Diário da República nº 68/2020, 3º Suplemento, Série I, determinou o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, o qual entrou em vigor dia 7 de abril de 2020 e se aplica às rendas que se vençam a partir de 1 de abril de 2020.
No caso de arrendamentos habitacionais, esta lei será aplicável quando se verifique uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %, ou uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e essa percentagem seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários.
Nestas situações, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente, a referida quebra, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).
Tal não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Os senhorios habitacionais que tenham a dita quebra de rendimentos, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., podem solicitar a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.
Estes empréstimos têm como primeiras fontes de financiamento as verbas inscritas no orçamento para 2020, provenientes da consignação de receita de impostos sobre o rendimento e, se necessário, das verbas a transferir para o IHRU, I. P., pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças no âmbito de políticas de promoção de habitação, financiadas por receitas de impostos, ambas nos termos previstos no Orçamento do Estado para 2020, bem como nos saldos transitados do Programa SOLARH.
Atendendo à urgência e ao especial fim do Regulamento a ser elaborado pelo IHRU, I. P., este produzirá os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, na sequência de aprovação pelo conselho diretivo do IHRU, I. P., sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.
É de ressalvar que os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, juntando a documentação comprovativa da situação, exceto se as rendas em questão se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020, momento em que, tal notificação pode ser feita até 27 de abril.
Relativamente à quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais, encontram-se abrangidos pelo diploma em análise os estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; bem como os estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.
Nestas situações, bem como naquelas em que se verificam outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais, é possível o diferimento do pagamento das rendas de contratos de arrendamento não habitacionais, vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.
Sem prejuízo de tudo o que foi escrito até então, as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da dita lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda. Isto não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.
Em matéria de indemnização por atraso no pagamento de rendas (artigo 1041º, nº 1, do CC), que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, sabe-se que a mesma não é exigível sempre que se verifique o preenchimento dos requisitos de aplicação deste regime.
Por outro lado, a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas.
Para que este regime seja posto em prática, resta aguardar pela Portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação, de modo a ser determinado o modo de demonstração da quebra dos rendimentos em causa.
