Parlamento aprova lei que altera responsabilidade por dividas de condominio e regime da propriedade horizontal
Na sessão de dia 19 de Novembro, foi aprovado em votação final global, a proposta de Lei que introduz alterações ao regime da propriedade horizontal, com base num diploma do PSD que tinha por objetivo “facilitar a vida” de condóminos e administradores de condomínios.
De entre as alterações agora introduzidas, é de destacar a previsão da obrigaçao de comunicação prévia da venda da fração à administração do condomínio, a obrigatoriedade de junção ao instrumento de venda de declaração da administração do condomínio com as dívidas existentes a data, para além de prever o reforço da responsabilidade do administrador do condomínio.
De acordo com a proposta aprovada, a responsabilidade pelas dívidas ao condiminio passará a ser determinada em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, ou seja, o condómino proprietário é responsável pelas prestações que se vencerem até ao momento da alienação da fração, ficando o novo condómino responsável pelas prestações que se vierem a vencer após a aquisição da propriedade da fração.
Prevê-se ainda que, o vendedor deva apresentar no momento de outorga do instrumento de venda declaração da administração do condomínio, de onde deve constar as dívidas existentes à data da venda da fração, sob pena de ser solidariamente responsável pelas prestações que se vierem a vencer após a alienação, salvo se o adquirente expressamente declarar (na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração) que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
O novo diploma determina igualmente que o condómino vendedor estará obrigado a informar a administração de condomínio da intenção de venda, mediante comunicação expedida por correio registado com a antecedencia de não menos de 15 dias relativamenet à data da transação, de onde deverá constar a identificação do comprador. A omissão de cumprimento desta obrigação, fará o condómino alienante responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
O novo diploma vem ainda prever expressamente que em caso de incumprimento das funções que são acometidas ao administrador de condomínio, é, este, civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.
Uma alteração de relevo é também introduzida no que respeita à maioria exigida apra a modificação do título constitutivo da propriedade horizantal.
Na redacçao vigente do artigo 1419 do Código Civil, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal exige a unanimidade dos condóminos, o que torna em muitos casos inviável a sua consecussão. Na proposta apresentada, preve-se que a recusa do consentimento de condóminos que representem percentagem inferior a 10% do valor do prédio, para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns, poderá ser suprida judicialmente se a recusa for injustificada e se, numa apreciação objetiva, a alteração não prejudicar em especial nenhum dos condóminos.
Também há alterações a nível da regulação das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns. Atualmente o art. 1424, n1 CC determina que tais despesas sejam pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, exceto se os mesmos, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, determinarem que aquelas despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção a respectiva fruição. A presente proposta pretende reduzir a maioria necessária exigindo-se apenas a maioria do valor total do prédio.
A constituição obrigatória de um fundo comum de reserva que antes estava limitada para afetação das despesas de conservação, agora exige que se faça fundo também para as despesas judiciais e honorários do mandatário que tenha de ser constituído, exigindo que essas duas últimas despesas correspondam a um valor mínimo equivalente a 5% do fundo comum de reserva total. No entanto está previsto que essa parte do fundo, de dois em dois anos, pode ser afeta a despesas de conservação, sempre que a assembleia de condóminos assim delibere e desde que não existam débitos relativos a honorários de mandatário ou despesas judiciais por liquidar.
O diploma introduz ainda alterações nas formalidades respeitantes às atas das assembleias de condominio paa que sirvam de titulo executivo na cobrança das obrigações dos condóminos.
De acordo com as alterações agora aprovadas, em caso de incumprimento das dívidas por parte dos condóminos, desde que constem da ata e preencham os requisitos da lei, recai no administrador a obrigação de instaurar ação judicial em até 90 dias do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do IAS (Indexante de apoios sociais) do respetivo ano civil.
Por último, a proposta confere novas funções ao administrador do condomínio:
- Este passa a ter o dever de exigir dos condóminos os juros legais e sanções pecuniárias, fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia, relativas as respectivas quotas partes nas despesas aprovada. O incumprimento constitui fundamento para a destituição do administrador por justa causa.
- Retira legitimidade a execução das deliberações da assembleia que tenham sido objeto de impugnação, desde que a impugnação tenha ocorrido dentro de 15 dias úteis, ou no prazo que pelas deliberações for fixado, salvo se provar a impossibilidade de cumprimento (da referida impugnação) dentro dos referidos prazos.
- O administrador deve informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de uma ação judicial ou equiparada.
- É dever a informação escrita e regular aos condóminos, pelo menos uma vez em cada semestre, acerca do estado dos processos judiciais ou equiparados onde é parte o condomínio ou a administração do condomínio, salvo dos processos cuja informação deva ser mantida sob reserva.
- O administrador deve emitir, no prazo máximo de 5 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
- Intervenção em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
- Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de entidades diversas, para a execução das mesmas, desde que o Regulamento de Condomínio ou a assembleia de condóminos assim determine.
O diploma agora aprovado que baixou à Comissao de Economia, Inovaçào, Obras Püblicas e Habitação para aprovação da redcção final, será depois remetido para promulgação pelo Presiednte da Republica, entrando em vigor no prazo de 30 dias após a publicação em Diário da República.
