Sobre o novo DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DURADOURA

Sobre o novo

Direito Real de Habitação Duradoura

Foi hoje publicado o Decreto-Lei nº 1/2020, de 9 de janeiro que criou o direito real de habitação duradoura (adiante DHD).

Este regime permite que uma ou mais pessoas singulares (os moradores) gozem de uma habitação alheia como residência permanente, por um período vitalício, mediante o pagamento, ao proprietário, de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.

O montante da caução, prestada no prazo de 30 anos, será estabelecido, por acordo entre as partes, entre 10% e 20% do valor mediano das vendas no mercado de habitação, de acordo com a localização e a dimensão do imóvel.

O proprietário poderá deduzir deste valor as quantias em dívida decorrentes do não cumprimento das obrigações por parte do morador. Para o efeito, terá de dispor de comprovativo das comunicações enviadas a solicitar o respetivo pagamento, com a fundamentação devida e a cópia dos documentos comprovativos.

Todo o montante recebido a título de caução carece de uma boa gestão pois, no caso de extinção do DHD, haverá que assegurar a sua devolução ao morador.

No que concerne às contrapartidas, podemos distinguir, por um lado, a prestação pecuniária mensal e, por outro, a prestação pecuniária anual, por cada ano decorrido desde o 11º ano e até ao final do 30º, correspondente a 5% da caução inicial e paga através da sua dedução. 

Antes de negociar, o proprietário deverá promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação, determinado por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico, que proceda ao registo das suas condições nos últimos 12 meses, em ficha de avaliação própria, que constará como documento complementar do contrato.

A habitação, entregue ao morador em estado de conservação médio (no mínimo), encontrar-se-á livre de pessoas, ónus e encargos, incluindo outros direitos e garantias reais.

O contrato de constituição do DHD é celebrado por escritura pública ou documento particular com reconhecimento presencial de assinaturas, contendo:

• Menção à aplicação do regime do Decreto-lei de que tratamos;

• O montante da caução prestada e o valor das contrapartidas, nomeadamente o dia, o meio e o regime de atualização da prestação mensal;

• A declaração do morador a aceitar o estado de conservação da habitação;

• O endereço postal e, se as partes o entenderem, o endereço eletrónico que cada uma delas se compromete a utilizar para efeito de todas as comunicações futuras, sendo que qualquer alteração se comunicará à contraparte no prazo máximo de 20 dias.

No ato de celebração do contrato terão de ser pagas as quantias relativas à caução e à primeira prestação mensal, num valor proporcional ao número de dias do mês corrente. Nos 30 dias seguintes, cabe ao morador requerer a inscrição no registo predial (a qual também tem lugar aquando da sua extinção).

Atentem-se, em seguida, algumas das obrigações do proprietário, entre as quais, pagar os custos de obras e demais encargos relativos às partes comuns do prédio, bem como outras obrigações do condomínio; assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios; realizar e suportar o custo de obras de conservação extraordinária (reposição das condições de segurança, salubridade e conforto, que não sejam decorrentes do envelhecimento dos materiais ou do seu desgaste pelo uso normal – pois estas serão da responsabilidade do morador); pagar o IMI.  

Em contrapartida, o morador compromete-se a utilizar a habitação exclusivamente para a sua residência permanente; pagar as taxas municipais; consentir a realização das obras a que o proprietário está obrigado e informá-lo da existência de anomalias na habitação, cuja reparação recaia sobre si.

Relativamente a uma outra questão relevante é de referir que o proprietário poderá transmitir a terceiros a propriedade onerada com o DHD (de forma onerosa ou gratuita), mas já não constituir outros direitos reais ou garantias reais sobre esta.

No caso de transmissão da propriedade da habitação para o morador, este pode utilizar o montante da caução a cuja devolução tenha direito para compensar a obrigação de pagamento do preço.

O ato ou contrato que o determine segue a mesma forma do contrato de constituição do DHD (escritura pública ou documento particular com reconhecimento presencial de assinaturas).

A extinção do direito real em causa determina a obrigação de o morador entregar a habitação, também, no estado de conservação médio e a obrigação do proprietário lhe devolver o saldo da caução. Se assim não for, o crédito goza de privilégio imobiliário especial sobre a habitação.

As comunicações das partes relativas à cessação do contrato são efetuadas por carta registada com aviso de receção, considerando-se a comunicação recebida com a assinatura do aviso pelo destinatário ou com a recusa deste em recebê-la. Quando a entrega não seja conseguida em virtude de omissão ou de ato do seu destinatário, é efetuado novo envio, considerando-se esta recebida no 15º dia a contar do seu registo.

O DHD caduca com a morte do morador ou, se for constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles e não é transmissível mortis causa.

No caso de existir uma hipoteca sobre o DHD, o novo diploma consagra a possibilidade de o proprietário comprar o direito constituído, além de que deixa claro que o mesmo goza de direito de preferência na venda executiva. De todo o modo, mantém-se a obrigação de devolver o saldo da caução remanescente, após o pagamento das quantias necessárias à extinção da ação executiva e da dedução dos montantes a que tenha direito.

No lado oposto, caso exista uma hipoteca constituída sobre o direito de propriedade, será o morador a ter direito de preferência na respetiva venda.

PMCG Sociedade de Advogados SP RL

9 janeiro 2019